泡沫经济理论与 中国房地产市场

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泡沫经济理论与中国房地产市场
 
2005年06月25日 17:26 新浪财经  
 

  杨帆 李宏谨 李勇

  内 容 提 要

  本文从目前房地产的形势与争论出发,介绍了西方的房地产经济学,马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观,对他们关于市场经济,房地产经济和泡沫经济的理论,进行了  
 
 
     
 
 
理论上的综合;然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准,对中国房地产现状进行衡量,得出的列论是:中国房地产泡沫已经产生,并以极快的速度发展;在总结国内外检验教训的基础上,文章提出了综合治理措施。

  由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的,由于金融房地产市场的高度垄断性,仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济,需要综合治理,包括使用行政法律宣传组织手段在内,其性质不是反对市场机制和经济规律,而是克服垄断,克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。这次控制房地产泡沫能否成功,关系到中国未来发展前途。如果半途而废,不仅使泡沫坐大,崩盘以后诱发金融与社会危机,而且将严重削弱中央的权威。现在房地产泡沫尚未坐大;治理成本低损失小,根本不存在什么不能治理,不敢治理的问题。一定要治出结果来,房价应该下降20—30%,回归到2003年的水平,才能挤走投机资本,引入正常需求。 长期坚持下去,不断打击泡沫引入正常需求,中国房地产的潜在需求才能够正常平稳地发挥出来,进入长期,稳定,可持续发展的轨道。

  一.目前房地产价格的基本走势与争论

  中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均GDP从800美元到 13000美元,是住房消费持续发展阶段,中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50%,发达国家是75 %,中国只有38 %,每年提高一个百分点,有3000万人进城,需要600万套住宅, 拉动内部需求8000亿人民币,相当于GDP 每年增长5个百分点。 城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%,人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米,2020年可达到35平方米,潜在需求有30亿平方米。 现实需求也是巨大的:20%城镇家庭想改善住房,2700万户每户增20平米,就是5.4亿平方米,还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长,房地产需求必然逐年增长,随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺,住宅价格长期呈上升趋势。

  中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革,相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权,城市大规模发展并派生拆迁需求,人均收入的提高,建筑技术的升级,农民进城,消费信贷等金融支持,促使房地产的质量升级,需求主体从商业楼宇向住宅转移,从集团购买力向个人转移, 2002年以来则迅速从消费品向投资品转移,从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期,并不意味着短期就没有泡沫,相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明, 预期可以引导金融房地产价格大起大落,而价值回归是一个后续的长期过程,甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济,特别是高度垄断的金融房地产,其价格暴涨暴跌,泡沫生成与破灭,只要宏观控制稍微放松,几乎是必然出现的,而且一旦形成就很难控制,对此估计不足,将产生严重后果。

  房地产泡沫不仅造成金融危机,而且影响房地产长期发展。我国1992年经济出现强力起飞,但1993年信贷失控,集中于北海炒作房地产泡沫,迫使中央政府严厉打压,结果使全国房地产业长期低迷。 1997年受亚洲金融危机影响,经济低迷,国家出台一系列刺激经济的宏观政策,包括大力鼓励房地产业发展,直至2000年效果才发挥出来,持续6年出现投资高潮,势头过猛,三年来中央银行,国家发改委,国务院多次试图控制,都不能奏效。

  2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出:充分发挥政府职能,加强房地产市场宏观调控;强化土地供应管理,严格控制土地供应总量;发挥城市规划职能,规范建设用地管理,促进土地的合理使用;严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目;大力发展经济适用住房,调整房地产市场供应结构;充分发挥金融对房地产市场的调控作用等。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准,投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日,国务院18号文件称房地产市场发展不平衡,一些地区住房供求结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不规范,监管和调控有待完善。 2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款,要求房地产开发企业申请银行贷款,自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断,进行严厉紧缩,健全土地出让制度和土地垂直管理体系;清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31%上调到5.58%,存款利率从1.98%上调到2.25%,这是9年来首次加息,2005年又限制对二手房贷款。

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